Esta es una pregunta con la que nos encontramos frecuentemente en las comunidades de propietarios y que causa mucha inquietud entre los vecinos. En este artículo vamos a tratar de arrojar algo de luz sobre este tema.
Hay varias cuestiones que aclarar, son estas:
- el objeto de una ITE es la seguridad
- la ITE es un documento de carácter básico: si el edificio cuenta con problemas importantes, será necesario completarla con otros documentos: estudio concretos, informes de patología, proyecto, etc…
- según los daños detectados en la ITE, el arquitecto establecerá el plazo máximo para intervenir sobre ellos, esto puede llevar a obras “obligatorias”, puesto que el buen estado de conservación del edificio es responsabilidad de sus propietarios
- es necesario distinguir entre obras derivadas del estado de conservación del edificio, obras derivadas del certificado de eficiencia energética y obras derivadas del informe de accesibilidad, todo ello forma parte de una ITE
Vamos a ir desarrollando cada punto:
El objeto de una ITE es la seguridad
Empezaremos señalando que una ITE-Inspección Técnica del Edificio es una valoración del estado actual del mismo, para detectar patologías constructivas, apuntar posibles causas y dar unas pautas de intervención sobre ellas.
El origen de las ITEs es la SEGURIDAD: con una ITE, lo que se pretende es prevenir riesgos sobre las personas y sobre los objetos, es decir, que el estado de conservación deficiente de una edificación no tenga consecuencias sobre peatones que pasan cerca del edificio o los propios habitantes del mismo o sobre vehículos u otras edificaciones colindantes.
La ITE es un documento de carácter básico
Una ITE es una “valoración inicial” del estado actual, esto quiere decir que es un documento que realiza un análisis poco profundo y muy básico.
De hecho, la inspección, obligatoria por ley, para poder diagnosticar, es una inspección únicamente visual. Esto hace que ese diagnóstico y esa valoración sean muy limitados. Si el arquitecto contratado se encuentra con casos que entrañen más complejidad, debe recomendar a la comunidad de vecinos seguir evaluando la patología, con estudios más exhaustivos.
De esta forma, según lo que se detecte en la ITE, será recomendable seguir investigando mediante la realización de un Informe de Patología o un Proyecto de intervención sobre dicha patología. Esto llevará al estudio y análisis de las causas de la patología, para, en la medida de lo posible, subsanarlas y que la patología no vuelva a aparecer en el futuro. Pueden ser necesarias catas en los materiales y sistemas constructivos afectados, informes de laboratorio o incluso la consulta, asesoramiento o contratación de personal más específico, según la patología detectada.
Usemos como ejemplo, una ITE en la que se detectan elementos estructurales (pilares y/o vigas) de madera afectados. Las causas que afectan a estos elementos pueden ser variadas y pueden detectarse en esa primera inspección visual básica o no. Imaginemos que hay elementos podridos por humedad, pero no están a la vista porque suelen estar revestidos de yeso o de otros materiales. Si están a la vista, se podrán valorar mejor, pero sino, habrá que estudiar otros indicios y ver si estos apuntan a un daño más grave y por lo tanto, se debe investigar realizando otro tipo de estudio más completo donde se realicen catas, por ejemplo.
Sigamos, esta humedad puede ser proveniente del terreno, que ha ascendido por capilaridad y con el tiempo ha afectado el estado de conservación de los elementos estructurales. O puede deberse a una fuga en una tubería de agua que se ha filtrado sobre los elementos y ha acabado afectándolos. En cualquiera de los dos casos, es primordial establecer con exactitud la causa para poder actuar sobre ella (por ejemplo, reparar la fuga de agua en la tubería) y que tras la reparación, el elemento no se ve afectado a futuro. Así, si se detecta una rotura en una viga, lo normal será proceder a apuntalar la estructura y evaluar causas y alcance de la rotura, actuar sobre dichas causas, y posteriormente reparar daños, calcular elemento nuevo de sustitución del elemento dañado, selección material, presupuestos, etc… y una serie de aspectos que fijará el arquitecto contratado, en el documento correspondiente, previo consenso con la comunidad de vecinos.
En cualquier caso, el arquitecto hará su valoración y recomendará a la comunidad de vecinos cómo proceder.
Vayamos a lo concreto, la ITE en el País Vasco está regulada por Decreto 241 /2012. Según las partes que se inspeccionan del edificio para realizar la ITE, pueden derivarse obras en:
- Elementos estructurales y cimentación
- Fachadas – y todos sus elementos (barandillas balcones, recubrimientos en mal estado, elementos sueltos que puedan caer sobre la vía, cornisas, remates…)
- Cubiertas – y todos sus elementos (aleros, chimeneas, antenas, tejas, sumideros, canalones…)
- Redes generales de fontanería para abastecimiento de agua y saneamiento de aguas
Aunque como ya hemos señalado, lo habitual, según el tipo de patología detectada y el alcance de la intervención, gravedad, etc… es hacer una valoración más exhaustiva antes de pasar a reparar los elementos dañados.
Una ITE establece un plazo máximo para intervenir sobre elementos dañados detectados
Con la ITE, la comunidad de vecinos conocerá los daños existentes y el plazo marcado para intervenir sobre ellos, es decir, el plazo máximo que hay para empezar con las obras de reparación, consolidación, etc.. Según la gravedad del daño detectada, la ley establece estos plazos:
- Inmediata: medidas a realizar en un plazo máximo de 24 horas
- Muy urgente: cuando hay daños importantes que conllevan riesgo a corto plazo para las personas o bienes ajenos, dando 3 meses de plazo para intervenir
- Urgente: si se detectan deficiencias graves que pueden llevar a la degradación progresiva. Plazo de 12 meses para actuar
- Necesaria a medio plazo: deficiencias puntuales que si no se corrigen pueden degenerar en un daño mayor. Plazo para intervenir: más de un año
- Mantenimiento: puede prescribirse por haber detectado daños leves o como conjunto de medidas u operaciones preventivas y de mantenimiento
En la ITE se señalará también una “Propuesta global de intervención”, en la que se propondrá el personal (obreros y técnicos) que deben intervenir en las reparaciones y las medidas de seguridad a adoptar en caso inmediato, si son necesarias. También se señalará la necesidad de contar con proyecto técnico o no para acometer estas reparaciones. Es decir, si hay elementos estructurales afectados, se señalará la necesidad de contar con un Arquitecto y la necesidad de realizar la reparación contando con un Proyecto firmado por Arquitecto. En la imagen tenéis un extracto de la normativa:
Distinguir entre las obras, según se deriven de un documento u otro de la ITE
Pero el Informe sobre el estado general de conservación, no es el único documento que forma parte de la ITE y que puede prescribir la necesidad de que una comunidad de vecinos tenga que realizar obras. También la ITE está formada por el Certificado de Eficiencia Energética y un Informe sobre el estado del edificio respecto a Accesibilidad.
En breve, publicaremos artículos sucesivos, donde explicaremos estos documentos y si pueden derivarse obras obligatorias de ellos o no de ellos.
Y hasta aquí el artículo de hoy, esperamos que haya sido de vuestro interés.
Estamos abiertos a vuestras sugerencias, si estáis interesados en algún tema en concreto, no dudéis en enviarnos vuestras ideas o propuestas.
El equipo de www.espaciolarq.com
espacio LARQ 