DUDAS ITE-¿QUÉ OBRAS PUEDEN SER OBLIGATORIAS TRAS UNA ITE? Parte II- Obras de Accesibilidad

 

Este es el segundo artículo referente a obras que pueden derivarse de haber realizado una ITE-Inspección Técnica de un edificio.

En el artículo anterior, ya explicamos qué tipo de obras se pueden ser obligatorias respecto al estado de conservación del edificio, este es el enlace a ese artículo.

En esta ocasión vamos a tratar las obras que se pueden derivar respecto a accesibilidad.

Antes de nada, hay que entender bien qué documentos forman la ITE. Una ITE está formada por 3 partes:

• 01- Informe sobre el estado de conservación y mantenimiento general del edificio
• 02- Informe sobre el estado de accesibilidad del edificio
• 03- Certificado de eficiencia energética

 

Los documentos 02 y 03, a día de hoy, son puramente informativos, para que las comunidades de vecinos tengan información suficiente y significativa para poder planificar a medio y largo plazo, las labores de mantenimiento, conservación y mejora de su edificio.

 

Vamos con ello. El “02-Informe de accesibilidad” es un documento que recoge la situación actual del edificio respecto a la normativa vigente de accesibilidad. Se analizan aspectos tales como anchos de paso, de puertas, existencia de escalones en portal, escalones previos al acceso a viviendas, si hay ascensor o no, si éste tiene las medidas exigidas en la normativa de accesibilidad, etc… Recordemos que puede existir un ascensor en un inmueble, pero que las medidas, por ejemplo, de la cabina sean de escasas dimensiones y no cumplan con lo establecido en la normativa vigente como para considerarlo “ascensor accesible”. Todos estos aspectos quedarán reflejados en dicho informe.

 

Así mismo, uno de los conceptos fundamentales que introduce este tipo de informes es el “Ajustes razonables en materia de accesibilidad”. La normativa sobre accesibilidad ya recoge este concepto y ahora se refuerza su utilización para que lo conozcan las comunidades de vecinos y propietarios de inmuebles. Este término “Ajustes razonables” hace referencia a si la puesta en marcha de una medida o adecuación puede suponer una carga desproporcionada para el agente que la tiene que llevar a cabo (comunidad de vecinos, propietario, etc..) o por el contrario, es asumible por el mismo. Está relacionado con el coste económico y social de las medidas de mejora a adoptar. Por ejemplo, se valora los efectos discriminatorios que supondría para las personas con discapacidad habitantes o usuarias de dicho edificio, la no adopción de una medida de mejora en la accesibilidad del inmueble.

 

El informe de accesibilidad de una ITE  es una herramienta útil que aporta información relevante para la toma de decisiones respecto a la adopción de medidas de mejora de la accesibilidad de un inmueble. Vamos a ver parte del contenido que recoge este tipo de informe:

 

• Por un lado, aspectos técnicos de una posible mejora en la accesibilidad estimados por el profesional que realiza la ite. Es decir, se señalarán posibles intervenciones u obras y el profesional valorará de forma inicial su viabilidad técnica o no y una aproximación inicial del coste económico de dichas intervenciones. Por ejemplo, la eliminación de escalones en un portal o la instalación de un ascensor.
• Por otro lado, se expone en el informe, el número de personas empadronadas en el edificio con discapacidad oficialmente reconocida o mayores de 70 años. Esto permite cuantificar el número de personas que podrían están teniendo problemas en dicho edificio con respecto a la accesibilidad.
• También se reflejarán, las posibilidades de la comunidad de obtener financiación o subvención pública para esa intervención. Se incluirá la existencia o inexistencia de ayudas públicas para que esos vecinos puedan hacer ese tipo de obra encaminada a mejorar la accesibilidad.
• Finalmente, debe constar el dato del importe equivalente a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes de la comunidad.

 

Con estos datos, el profesional que realiza la ite establecerá si hay algún tipo de medida que se pueda llevar a cabo para mejorar la accesibilidad, sin que suponga una carga desproporcionada para la comunidad de vecinos. Esto, actualmente, viene a ceñirse al importe de las 12 mensualidades ordinarias. Es decir, sólo será de obligación llevar a cabo medidas de mejora en accesibilidad cuyo importe de gasto sea equivalente a eso.

Esto es en líneas generales, aunque bien es cierto que podemos hacer las siguientes consideraciones:

 

• Una vez realizada la ite y aunque ésta no obligue a la instalación del ascensor o de reformas sustanciales para mejorar la accesibilidad, la comunidad de vecinos puede decidir por votación realizar ese tipo de obras
• Cualquier vecino, con discapacidad o mayor de 70 años, puede solicitar la instalación de un ascensor, pero no puede obligar al resto de vecinos al pago del importe total del mismo, salvo que por votación así se apruebe esa medida.

 

Esto sería lo más significativo respecto al Informe de Accesibilidad de una ITE.

 

Esperamos que haya sido de vuestro interés.

 

Estamos abiertos a vuestras sugerencias, si estáis interesados en algún tema en concreto, no dudéis en enviarnos vuestras ideas o propuestas.

 

 

El equipo de www.espaciolarq.com

QUÉ OBRAS PUEDEN SER OBLIGATORIAS TRAS UNA ITE. Parte I- obras en fachada, cubierta, estructura e instalaciones

Esta es una pregunta con la que nos encontramos frecuentemente en las comunidades de propietarios y que causa mucha inquietud entre los vecinos. En este artículo vamos a tratar de arrojar algo de luz sobre este tema.

Hay varias cuestiones que aclarar, son estas:

 

• el objeto de una ITE es la seguridad
• la ITE es un documento de carácter básico: si el edificio cuenta con problemas importantes, será necesario completarla con otros documentos: estudio concretos, informes de patología, proyecto, etc…
• según los daños detectados en la ITE, el arquitecto establecerá el plazo máximo para intervenir sobre ellos, esto puede llevar a obras “obligatorias”, puesto que el buen estado de conservación del edificio es responsabilidad de sus propietarios
• es necesario distinguir entre obras derivadas del estado de conservación del edificio, obras derivadas del certificado de eficiencia energética y obras derivadas del informe de accesibilidad, todo ello forma parte de una ITE

 

Vamos a ir desarrollando cada punto:

 

El objeto de una ITE es la seguridad

 

Empezaremos señalando que una ITE-Inspección Técnica del Edificio es una valoración del estado actual del mismo, para detectar patologías constructivas, apuntar posibles causas y dar unas pautas de intervención sobre ellas.

El origen de las ITEs es la SEGURIDAD: con una ITE, lo que se pretende es prevenir riesgos sobre las personas y sobre los objetos, es decir, que el estado de conservación deficiente de una edificación no tenga consecuencias sobre peatones que pasan cerca del edificio o los propios habitantes del mismo o sobre vehículos u otras edificaciones colindantes.

 

La ITE es un documento de carácter básico

 

Una ITE es una “valoración inicial” del estado actual, esto quiere decir que es un documento que realiza un análisis poco profundo y muy básico.

De hecho, la inspección, obligatoria por ley, para poder diagnosticar, es una inspección únicamente visual. Esto hace que ese diagnóstico y esa valoración sean muy limitados. Si el arquitecto contratado se encuentra con casos que entrañen más complejidad, debe recomendar a la comunidad de vecinos seguir evaluando la patología, con estudios más exhaustivos.

 

De esta forma, según lo que se detecte en la ITE, será recomendable seguir investigando mediante la realización de un Informe de Patología o un Proyecto de intervención sobre dicha patología. Esto llevará al estudio y análisis de las causas de la patología, para, en la medida de lo posible, subsanarlas y que la patología no vuelva a aparecer en el futuro. Pueden ser necesarias catas en los materiales y sistemas constructivos afectados, informes de laboratorio o incluso la consulta, asesoramiento o contratación de personal más específico, según la patología detectada.

 

Usemos como ejemplo, una ITE en la que se detectan elementos estructurales (pilares y/o vigas) de madera afectados. Las causas que afectan a estos elementos pueden ser variadas y pueden detectarse en esa primera inspección visual básica o no. Imaginemos que hay elementos podridos por humedad, pero no están a la vista porque suelen estar revestidos de yeso o de otros materiales. Si están a la vista, se podrán valorar mejor, pero sino, habrá que estudiar otros indicios y ver si estos apuntan a un daño más grave y por lo tanto, se debe investigar realizando otro tipo de estudio más completo donde se realicen catas, por ejemplo.

 

Sigamos, esta humedad puede ser proveniente del terreno, que ha ascendido por capilaridad y con el tiempo ha afectado el estado de conservación de los elementos estructurales. O puede deberse a una fuga en una tubería de agua que se ha filtrado sobre los elementos y ha acabado afectándolos. En cualquiera de los dos casos, es primordial establecer con exactitud la causa para poder actuar sobre ella (por ejemplo, reparar la fuga de agua en la tubería) y que tras la reparación, el elemento no se ve afectado a futuro.  Así, si se detecta una rotura en una viga, lo normal será proceder a apuntalar la estructura y evaluar causas y alcance de la rotura, actuar sobre dichas causas, y posteriormente reparar daños, calcular elemento nuevo de sustitución del elemento dañado, selección material, presupuestos, etc… y una serie de aspectos que fijará el arquitecto contratado, en el documento correspondiente, previo consenso con la comunidad de vecinos.

 

En cualquier caso, el arquitecto hará su valoración y recomendará a la comunidad de vecinos cómo proceder.

 

Vayamos a lo concreto, la ITE en el País Vasco está regulada por Decreto 241 /2012. Según las partes que se inspeccionan del edificio para realizar la ITE, pueden derivarse obras en:

 

• Elementos estructurales y cimentación
• Fachadas – y todos sus elementos (barandillas balcones, recubrimientos en mal estado, elementos sueltos que puedan caer sobre la vía, cornisas, remates…)
• Cubiertas – y todos sus elementos (aleros, chimeneas, antenas, tejas, sumideros, canalones…)
• Redes generales de fontanería para abastecimiento de agua y saneamiento de aguas

 

Aunque como ya hemos señalado, lo habitual, según el tipo de patología detectada y el alcance de la intervención, gravedad, etc… es hacer una valoración más exhaustiva antes de pasar a reparar los elementos dañados.

 

Una ITE establece un plazo máximo para intervenir sobre elementos dañados detectados

 

Con la ITE, la comunidad de vecinos conocerá los daños existentes y el plazo marcado para intervenir sobre ellos, es decir, el plazo máximo que hay para empezar con las obras de reparación, consolidación, etc.. Según la gravedad del daño detectada, la ley establece estos plazos:

 

• Inmediata: medidas a realizar en un plazo máximo de 24 horas
• Muy urgente: cuando hay daños importantes que conllevan riesgo a corto plazo para las personas o bienes ajenos, dando 3 meses de plazo para intervenir
• Urgente: si se detectan deficiencias graves que pueden llevar a la degradación progresiva. Plazo de 12 meses para actuar
• Necesaria a medio plazo: deficiencias puntuales que si no se corrigen pueden degenerar en un daño mayor. Plazo para intervenir: más de un año
• Mantenimiento: puede prescribirse por haber detectado daños leves o como conjunto de medidas u operaciones preventivas y de mantenimiento

 

En la ITE se señalará también una “Propuesta global de intervención”, en la que se propondrá el personal (obreros y técnicos) que deben intervenir en las reparaciones y las medidas de seguridad a adoptar en caso inmediato, si son necesarias. También se señalará la necesidad de contar con proyecto técnico o no para acometer estas reparaciones. Es decir, si hay elementos estructurales afectados, se señalará la necesidad de contar con un Arquitecto y la necesidad de realizar la reparación contando con un Proyecto firmado por Arquitecto. En la imagen tenéis un extracto de la normativa:

 

 

Distinguir entre las obras, según se deriven de un documento u otro de la ITE

 

Pero el Informe sobre el estado general de conservación, no es el único documento que forma parte de la ITE y que puede prescribir la necesidad de que una comunidad de vecinos tenga que realizar obras. También la ITE está formada por el Certificado de Eficiencia Energética y un Informe sobre el estado del edificio respecto a Accesibilidad.

En breve, publicaremos artículos sucesivos, donde explicaremos estos documentos y si pueden derivarse obras obligatorias de ellos o no de ellos.

 

 

Y hasta aquí el artículo de hoy, esperamos que haya sido de vuestro interés.

 

Estamos abiertos a vuestras sugerencias, si estáis interesados en algún tema en concreto, no dudéis en enviarnos vuestras ideas o propuestas.

 

 

El equipo de www.espaciolarq.com

 

 

Suelos que resbalan ¿Qué podemos hacer? Adaptación vivienda

Algunos suelos cuando están mojados porque ha caído agua o porque el vapor de agua se ha condensado, se convierten en una superficie resbaladiza muy peligrosa que puede provocar caídas. Incluimos las bañeras dentro de este tipo de superficies. En este post, vamos a ver qué soluciones de diseño existen para reducir este riesgo.

El suelo más habitual que presenta este problema es el de baldosa cerámica. Especialmente, en el baño de las viviendas, en terrazas, balcones o caminos exteriores por el jardín.

EN EDIFICIOS NUEVOS

Para edificios nuevos, la normativa ya exige analizar este aspecto y seleccionar el material adecuado. Se conoce como estudiar la resbaladicidad de los suelos.

El tipo de suelo a elegir depende de dónde se localice (en el exterior o en el interior) y de si está inclinado o no (% de pendiente).

Así, en la normativa vigente de aplicación que es el CTE (Código Técnico de la Edificación) ya es obligatorio emplear una clase de suelo 1, 2 o 3 en edificios destinados a unos usos concretos, como por ejemplo, hoteles, centros sanitarios, escuelas, comercio, oficinas, etc…

Esta clase, que se debe exigir al fabricante del suelo o de la baldosa, está relacionada con la resistencia que opone ese suelo al deslizamiento. Así, en piscinas y duchas (que están continuamente mojadas), se exige clase 3. Esa baldosa pone más resistencia al deslizamiento. Nuestro calzado o nuestro pie descalzo encontrará mejor agarre en este tipo de suelo. Normalmente son pavimentos más rugosos que los habituales.

Otro aspecto importante es que esta característica debe ser permanente, es decir, mantenerse durante toda la vida útil del pavimento y no perderla con el uso y el transcurso de los años.

EN EDIFICIOS EXISTENTES

Por el contrario, no sucede así en los edificios existentes y tampoco en entornos privados como son el interior de una vivienda. Por lo tanto, la actuación en este sentido queda por nuestra cuenta.

Así, si en nuestro entorno doméstico tenemos suelos que resbalan y suponen un riesgo para nosotros, las soluciones que podemos plantear son:

Cambio del suelo: consiste en hacer obra y cambiar el tipo de suelo o baldosa, eligiendo ya uno adecuado a nuestras necesidades. Si es para la ducha (en el caso de que la ducha sea de obra) utilizaremos una baldosa clase 3, si las colocamos en zonas de entrada, baños o cocina y el suelo no está inclinado podemos utilizar una clase 2 y si está inclinado, ir a clase 3. Si reformamos una zona interior que no tiene pendiente podemos utilizar baldosa clase 1.

Bandas antideslizantes. Otra solución puede ser intercalar zonas antideslizantes con zonas que no lo son. En este caso, las zonas antideslizantes tienen que estar colocadas de forma regular y que aseguren el contacto del pie con ellas en cualquier dirección. Un ejemplo son las bandas antideslizantes adheridas. En escaleras y rampas de entrada, esta solución es muy empleada. Es habitual ver una banda de 3-5 cm en el borde exterior del peldaño. Incluso en el mercado, existen bandas antideslizantes que son fotoluminiscentes, ideales para verse en zonas con poca iluminación. También existen bandas para zonas de pie descalzo.

Aplicar tratamiento antideslizante: Seguramente, este método es el más usado por las ventajas que presenta. Se evita hacer obra, su durabilidad suele ser larga y el costo no es muy elevado. Normalmente, son tratamientos que se aplican de forma rápida y limpia. Y lo más útil de todo es que el suelo o la bañera se puede utilizar en pocas horas después de aplicado el tratamiento.

Existen tratamientos que los puede aplicar cualquier persona y también otros más profesionales aplicados por empresas especializadas. Siempre dependen del material base sobre el que se vayan a aplicar. En cualquier caso, es fundamental seguir las recomendaciones del fabricante.

Este tipo de tratamiento se puede aplicar sobre material cerámico (baldosas, bañeras, etc…) pero también sobre materiales plásticos (bañeras de plástico), cementos, terrazos, mármoles y madera.

Muchos de estos tratamientos abren poros en la superficie del material y hacen que con presencia de agua, actúen como pequeñas ventosas frente al pie e impidan el deslizamiento.

La superficie debe estar limpia y desengrasada antes de la aplicación. También es recomendable hacer una prueba previa en una zona reducida y en lugar discreto, para comprobar cómo reacciona el material sobre el que lo aplicamos, si cambia de color, textura, brillo etc…

Con el paso del tiempo, este producto de acabado que hemos aplicado puede ir perdiendo sus características antideslizantes. En este caso, consultar con el fabricante y seguir sus instrucciones. Realizando operaciones sencillas puede recuperar sus características.

Tallado del suelo existente: actualmente, en el mercado también existen empresas que realizan trabajos de este tipo. Consiste en hacer, con maquinaria especializada, unas líneas de calado o un dibujo sobre la baldosa existente.

Esto es especial para escaleras, rampas y calles con fuertes pendientes. No se desgasta, no requiere mantenimiento, es estético y de fácil limpieza. Pero no es adecuado para todo tipo de suelos existentes, con lo que será necesario consultarlo previamente.

Pues estas son algunas de las soluciones existentes en el mercado respecto al problema de resbaladicidad de los suelos. Como veis algunas muy sencillas y económicas. Ya simplemente se trata de elegir la que más se ajuste a nuestras necesidades para adaptar nuestra vivienda. La seguridad y el confort que obtendremos merecerán la pena.

Cualquier duda, no dudéis en comentárnoslo.